Construction d'une maison individuelle :
points d'attention

Bien que les constructions soient maintenant normalisées RT2012 ce qui garanti une certaine efficacité énergétique de la maison et des qualités d'isolation très voisines, j'ai noté lors de mon tour des constructeurs et maîtres d'oeuvre pour mon projet personnel de nombreux points de différences sur les prestations. Pour faire profiter de cette expérience à chacun, j'ai classé ci-dessous par catégorie les points devant prêter attention. J'appelerai ci-dessous 'constructeurs' aussi bien un Constructeur de Maisons Individuelles (CMI) qu'un Maître d'Oeuvre.

Préparation/nettoyage du terrain


Une maison cela commence par l'acquisition d'un terrain. Au passage, prévoyez lors de la signature du sous-seing-privé des clauses libératoires : par exemple que vous conditionnez l'acquisition du terrain au résultat de l'étude de sol pour ne pas avoir à payer 10m de pieux pour la fondation. Ou encore à l'obtention d'un permis de construire, d'un prêt bancaire, à la nécessité d'une pompe de relevage...

  • Vérifiez bien entendu si le terrain est viabilisé. S'il est écrit "viabilisation en bordure", la viabilisation sera à votre charge mais les infrastructures sont proches du terrain.
  • Préparation du terrain : parfois le constructeur fait faire par le terrassier le nettoyage du terrain (couper les arbres, enlever les souches) ce qui donne lieu à facturation si le travail est conséquent. Parfois il faut l’avoir fait par soi-même avant l'arrivée des engins.
  • Attention au chemin d'accès : le prix de l'aménagement de celui-ci ne serait-ce que pour faire passer les engins de chantier (décaissage, cailloux) peut faire grimper très vite le coût de votre investissement. A celà va s'ajouter le coût des graviers (finition) et le coût des réseaux (Eau, électricité). Pour EDF, au delà de 30m il faut en plus ajouter 1500€ environ pour l'intervention d'un agent EDF et le cablage spécifique.
  • Selon les constructeurs et les terrassiers, le coût de préparation (consolidation du chemin, pierrage) peut varier énormément (prix au m2). Demandez à traiter directement avec un de leur terrassier pour diminuer la facture.
  • Vérifiez que sous les pierres du chemin d’accès soit prévu un géotextile pour éviter la pousse des mauvaises herbes sur le chemin. Certains constructeurs le prévoit, d'autres non.
  • Attention au besoin d’une pompe de relevage : selon la profondeur du tout à l’égout, de la longueur du chemin d’accès et de la hauteur du terrain par rapport à la route, une pompe de relevage peut être nécessaire. Coût : entre 1000€ et 2000€ + conso électrique.
  • Vérifiez le nombre de clôtures déjà présentes sur le terrain : si des clôtures existent, ce sera toujours du travail et des frais en moins...
  • Assurez-vous de la bonne planéité du terrain.
  • Terres : régalage des terres et évacuation des terres parfois en supplément ou évacuation limitée à un certain cubage (tant de m3) !
  • Une fois le terrain acquis, pensez à le faire assurer : si quelqu'un se blesse en passant dessus, même s'il n'a rien à y faire, c'est votre faute. Idem si un de vos arbres tombe chez le voisin ou sur quelqu'un qui vient cueillir des fruits sans permission...


Fondations


  • Attention au surcoût en fonction de la nature du sol : on peut avoir des fondations de 90cm ou sur pieux de 5m voire 19m (à 1km de chez moi...) avec d'importantes conséquences sur le budget. L'étude de sol est indispensable, surtout dans une région argileuse. Prévoir dans le sous-seing privé du terrain une clause libératoire pour 5m de profondeur par exemple ou un coût limite à partir duquel on renégocie le prix.
  • Selon le constructeur, la profondeur des fondations prévue par défaut diffère : 80cm, 90 cm, 1m20… Ce qui change le surcoût pour atteindre la profondeur nécessaire sur votre terrain.
  • Lisez la notice technique, certes rébarbative, des constucteurs pour vérifier la présence de poteaux raidisseurs aux angles de la structure et quel ferraillage est prévu. Sans être du métier, on peut voir que la quantité de ferraille n'est pas la même.
  • Vérifiez la présence d'un Vide Sanitaire (VDS) et sa hauteur.


Toiture


  • Certains constructeurs sont par défaut en tuiles bêtons, d’autres en tuiles terre-cuite.
  • Certains prévoient des stop-piafs sous les tuiles, d'autres pas.
  • Maison Phénix fait une charpente métallique, les autres une charpente bois.
  • Débord de toit : par défaut, 20 à 40 cm selon le constructeur. On peut bien entendu demander plus (ce qui augmente un peu le budget).
  • Débord de toit : PVC ou bois selon le constructeur. Préférez en PVC pour éviter l'entretien.
  • La hauteur de poutre (là où repose le toit) peut varier. Si trop basse, les courants d'air peuvent finir par bouger la laine minérale soufflée dans les combles (si vous avez choisi de la laine minérale).
  • Chez certains constructeurs, pour économiser 2 sous, l'espacement des fermettes le plus souvent de 60cm peut passer à 70cm ce qui permet d'économiser quelques fermettes sur la longueur totale de la toiture...
  • Plus le toit est complexe et a de pentes, plus c'est joli mais plus c'est cher.
  • Si vous voulez une génoise, la prévoir dès le début : elle est maçonnée sur la maison, donc difficile et coûteux de la faire poser une fois la gouttière posée sur le bandeau de la maison... (il faut tout enlever)


Isolation


  • Il peut y avoir, selon les constructeurs, des variations dans la couche d’isolation des cloisons intérieures (ou des murs porteurs). Par exemple 72mm ou 52mm pour les cloisons, l'isolation thermique et phonique est alors diminuée.
  • Dans les combles on trouve 320mm de laine minérale soufflée, parfois 340mm voire 360mm. Le plus important c’est le résistance thermique de cette couche : avec la RT2012, on a le plus souvent R=7. Certains font du R=8. Pour une maisson de 110m2, le passage de R=7 à R=8 au niveau des combles est peu onéreux, environ 150€. Ne pas s'en priver, demandez du R=8 !
  • Les laines minérales (laine de verre, laine de roche) sont très contreversées : entre autres griefs, elles émettent des formaldéhydes et elles disséminent dans la maison des particules minérales suspectées cancérigènes qui entrent dans les poumons (et même s'y dissolvent). Pourtant ce sont des isolants majoritairement installés en France par les constructeurs grâce à un lobbying efficace...
  • Les isolants servent à isoler... mais pas que l'hivers. Quand il y fait très chaud à l'extérieur, il est intéressant d'avoir une isolation des combles qui retarde la diffusion de la chaleur dans la maison d'au moins une dizaine d'heure. Pour cela il faut s'intéresser au déphasage thermique des matériaux utilisés. Les laines minérales sont alors très peu efficaces comparativement à la ouate, au liège expansé ou encore à la laine de lin ou de bois.
  • Préférer aux laines minérales le liège expansé (mais très cher) ou la ouate de cellulose (meilleur rapport qualité/prix), voire la laine de coton qui peut être un bon compromis.
  • A noter quand même : avec les matériaux "naturels" (ouate par exemple) il faut prévoir des culots (caches) anti-feu aux spots installés dans les plafonds pour éviter les points chauds sur l'isolant. Compter environ 15€/culot ou si l'installation est faite au départ par l'életricien du constructeur 50€ le spot conforme.
  • Le poids du matériau est à prendre en compte : voir avec le plaquiste le poids supporté par les plaques de son plafond car on peut arriver à la limite autorisée. Si c'est le cas, il faut ajouter des suspentes et rapprocher les rails ce qui a un coût.
  • Les briques des murs sont soient collées, soient cimentées ("maçonnées") entre elles par une fine couche de ciment comportant une poche d’air au centre pour couper les ponts thermiques. A priori, le collé serait mieux car moins de ponts thermiques du fait de la faible épaisseur des joints mais nécessite des ouvriers formés à cette technique.


Hauteur sous plafond / Portes / Placards


  • La hauteur sous plafond est de 2m50... mais on trouve du 2m45 ! Il n'y a pas de petites économies...
  • Portes intérieures : alvéolées ou pleines, post-formées ou pas. Avec serrure (clé) ou sans serrure. A vérifier.
  • Porte extérieure (entrée) : elle n'est pas toujours comptée dans le devis. Vérifier qu’elle est en acier ou aluminium, 4 ou 5 points selon constructeur.
  • Porte extérieure (garage/extérieur) : vérifier si elle est en 3, 4 ou 5 points
  • Porte garage/cellier : vérifier que la porte est au minimum « verrouillable » (serrure), parfois proposée en sécurité 3 points.
  • Placards : selon constructeur, des portes sont prévues (blanches par défaut)… ou pas (la plupart du temps).


Garage


  • Plafond présent ou pas (toiture visible) selon constructeur. Le plafond évite la poussière, on peut l'isoler également (surcoût).
  • Certains constructeurs font le garage sur vide sanitaire, d’autre pas avec le risque qu'il bouge différemment de la maison (fissures).
  • Selon le constructeur, une porte extérieur garage/jardin est prévue ou pas...
  • ... et si elle est prévue, elle peut être plus ou moins sécurisée (4 points ou 5 points).
  • Il vous faudra choisir entre garage intégré à la maison, séparé ou accolé.
  • Si besoin d'un point d'eau (lavabo), le demander (peu onéreux).
  • Vérifier si le garage est prévu avec une dalle brute ou s'il est prêt à être carrelé (chappe).
  • Certains constructeurs prévoient une fenêtre pour apporter un peu de lumière et renouveler l’air, c'est souvent fonction de la surface prévue du garage.
  • On peut vouloir carreler le garage, voire même prévoir un siphon pour évacuer l'eau si on veut le laver à grandes eaux (jet) !
  • Si vous n'avez pas le budget pour faire un garage double, une solution type abri ("cartop") peut être envisagée plus tard (prévoir un emplacement sur le terrain).
  • Si vous n'êtes pas près d'un éclairage public, prévoir un projecteur à l'entrée du garage.


Electricité


  • Attention, certains constructeurs font un système de "pieuvre" peu cher : l'emplacement des prises est prévu sur plan et est définitif, un dispositif est fabriqué à l'avance (centrale + cables) puis posé dans les combles avec les cables qui passent dans les murs. Préférer une pose traditionnelle, plus souple (ajout ou déplacement des prises).
  • S'assurer de la présence d'au moins une prise en extérieur, ce n'est pas toujours le cas !
  • Si vous faites mettre des spots, il faut ajouter des caches jointés pour passer avec succès le test final d'étanchéité à l'air (RT2012). Voir la partie isolation (cache pour les points chauds). Sinon mettre les spots sans cache après la livraison de la maison mais au détriment de l'étanchéité.
  • Bien contrôler dans la cuisine la hauteur des prises pour éviter qu'elles soient cachées derrière de futurs meubles... Normalement le cuisiniste fourni un plan technique.


Pièces


Salle de bains, salle d'eau

  • Le plus souvent, la faïence est prévue uniquement autour des points d'eau.
  • Le constructeur prévoiera plus de faïence dans une SdB que dans une salle d’eau.
  • La quantité de faïence dépend du constructeur : 10 ou 12 m2 pour une SdB. Supplément pour le reste si souhaité.
  • Le plus souvent, une simple vasque est prévue. Prévoir un supplément pour vasque double.
  • Préférez un plan de maison avec une fenêtre pour la SdB (aération, luminosité).
  • Il vous faudra choisir entre une "vraie" douche italienne, une douche italienne avec bac extra plat, une simple cabine douche, une baignoire...
  • Avec une douche type italienne aux parois vitrées, pensez à l'endroit où seront fixer les parois : il faut que l'eau de projection sur les vitres coulent ensuite dans le bac et pas en dehors de 3cm, prévoir les dimensions du réceptable en conséquence !
  • Un petit placard est bien pratique : il n'a pas besoin d'être profond, 40 cm suffisent, sur 1m20 par exemple.
  • Attention aux normes électriques ( >> ICI <<) : avec les contraintes liées aux distances de sécurité de la douche et de la baignoire, on peut être en situation de ne pas pouvoir poser une prise au-dessus du meuble de SdB. Auquel cas, il faut partir sur des solutions de contournement : prise dans un bandeau spots au-dessus du miroir, prise étanche type extérieur...


WC

  • Le plus souvent pas du tout de faïence dans le WC, même derrière le point d’eau ! Certains font par défaut quelques m2.
  • WC suspendu ou pas (= WC dit "posé") ?
  • WC avec bride ou sans bride ? Caréné ? Surélevé ? Abattants amortis ?
  • Le plus souvent, l'évacuation prévue est horizontale. Dans ce cas, attention de ne pas prendre un WC à évacuation verticale !
  • Là aussi, comme pour la SdB, une fenêtre dans la pièce est quand même bien pratique...
  • Evitez d'avoir la porte des WC qui donne dans la pièce de vie (salon/salle-à-manger) !
  • On peut vouloir ajouter un petit lavabo, l'arrivée d'eau est peu chère (moins de 100€).
  • Privilégier une ouverture de porte vers le couloir et non pas vers l'intérieur du WC comme on le voit trop souvent car en cas de malaise d'une personne à l'intérieur, vous ne pourrez pas entrer pour la secourir.


Salon

  • Attention au positionnement de la TV : idéalement, les fenêtres doivent être à 90° de la TV pour ne pas avoir trop de reflets sur l'écran. A proscrire : la fenêtre derrière le canapé.


Chambres

  • Bien entendu prévoir des placards suffisamment grands (60cm x 1m60 voire plus).
  • Attention : chez la plupart des constructeurs, vous n'aurez que les cloisons du placard ! L'aménagement intérieur et les portes ne sont pas prévus. Quelques constructeurs mettent des portes blanches.
  • Dans une chambre parentale, on peut ajouter un point d'eau (douche et/ou lavabo), un dressing. Là aussi, vous n'aurez que les parois du dressing.
  • Dressing : il n'a d'intérêt que s'il est suffisamment grand, 5 ou 6m2. En-dessous, autant mettre un placard sur toute la largeur de la chambre si elle fait 3m ou plus de large.


Cellier

  • Habituellement on y trouve une arrivée d'eau (pour le chauffe-eau, la chaudière, la machine à laver).
  • Souvent, il est prévu d'y héberger la pompe à chaleur ou le balon d'eau chaude.
  • Parfois le compteur d'électricité est dans le cellier.
  • S'assurer que l'on a au moins 2 prises électrique, certains constructeurs n'en mettent qu'une !
  • Si on y ajoute 2 ouvrants (porte avec le garage et porte avec la cuisine), voire 3 (une fenêtre), la surface exploitable des murs n'est pas gigantesque donc prévoir assez grand (6m2)


Finitions


  • Crépi : il faut choisir entre crépi projeté, écrasé, gratté... Le gratté est plus cher ; entre projeté et écrasé la plupart des constructeurs n'appliquent pas de surcoût, mais certains si !
  • Selon constructeur, la taille maximale du carreau « autorisé » dans le tarif par défaut change : 40x40, 45x45 ou 30x60. Surcoût à prévoir au-delà (60x60, 120x20...) en raison de la nécessité d'un double encollage, compter environ 15€ TTC/m2 ; de même pour une pose en diagonale plutôt que droite ou décalée, c'est + cher.


Menuiseries et volets


  • PVC, alu, bois ? Privilégier le PVC pour les fenêtres, l’alu pour les baies. Les menuiseries de couleur peuvent être plus chères, cela dépend de la couleur !
  • En cas de menuiseries teintées, attention de ne pas mettre côte à côte des alu et PVC car la teinte peut ne pas avoir le même rendu entre les matériaux.
  • Les menuiseries peuvent être préfabriquées ou traditionnelles.
  • Selon le constructeur, on peut avoir des différences sur le repose-fenêtre (dimensions, matériaux) ce qui change l’esthétique.
  • Certains constructeurs proposent le contour des fenêtres de couleurs sans supplément. Un contour en briquette, contour partiel (linteaux) ou complet fait vite grimper la facture...
  • Stores : selon constructeur, en coffret intégrés ou semi-intégrés (moins esthétiques).
  • Stores : selon les constructeurs, électrique par défaut ou manuel.
  • Stores : peuvent être télécommandés. Voire mettre une vrai centrale de domotique (volets, alarme, l'éclairage...).
  • Vérifier que les stores sont en aluminium et non en PVC.


Chauffage


  • Il faudra choisir entre PAC (Pompe à Chaleur)+plancher chauffant, PAC+air pulsé, poêle + radiateurs… Certains proposent un intéressant chauffage par plafond !
  • Demander la taille du ballon d’eau chaude (150l, 190l ?) et s'il est intégré à la PAC ou non.
  • Si le plancher chauffant est choisi : selon les constructeurs, toutes les pièces seront chauffées ou seulement les pièces principales (donc hors SdB/WC/Cellier).
  • Si le plancher chauffant est choisi : prévoir +2 mois sur le délai de construction en raison du séchage des dalles liquides spécifiques.


Divers


  • Terrasse : la surface prévue varie d'un constructeur à l'autre et suivant le plan, parfois elle est carrément absente.
  • Terrasse : vérifier si la terrasse est sur plancher hourdis.
  • Porche et avancée de toit : vérifier que c'est sur vide sanitaire... Chez certains, il y a juste un lien entre la maison et le poteau qui soutient l'avancée de toit mais la surface délimitée n'est pas sur les fondations, il n'y a pas de dalle sous la zone couverte par l'avancée de toit...
  • Vérifier le besoin de prises électriques à l’extérieur et le nombre de points d’eau.
  • Tous les constructeurs rencontrés proposent une VMC en simple flux. La double flux est bien plus chère donc uniquement proposée en option.
  • Réfléchir au besoin de domotique, d'une alarme...
  • Portail : vérifier si le prix comprend bien l'alimentation électrique du portail (sonnette, portail électrique) et si oui quelle distance de cablage est prévue ? Ceci pour éviter d'avoir à payer un supplément si le portail est à 10m de la maison.
  • S'assurer que le cablage de l'antenne est prévu ! Eventuellement demander de passer aussi un cable FM pour la radio et d'ajouter une prise FM.


Financement (prêt immobilier)


  • Le taux d'emprunt ne fait pas tout : c'est le coût total de l'emprunt qui compte. Il est préférable de séparer le coût de l'assurance qui peut faire l'objet d'une démarche spécifique auprès d'assureurs pour ensuite pouvoir comparer avec l'offre assurance de la banque.
  • Coût de l'emprunt : il faut prendre en compte les intérêts, les éventuels frais de dossier, le cautionnement (encore appelé la garantie). Certaines banques comme LCL ou BNP comptent un coût (non négociable) de contrôle du sérieux du constructeur.
  • Pour l'assurance, on peut démarcher des assureurs ou passer par un courtier en assurance.
  • Attnetion : les banques demanderont de domicilier le salaire chez eux et on tombe alors sur des frais bancaires : frais de tenue de compte, facturation des cartes... A comparer.